LMNP : la niche fiscale préférée des hauts revenus (à juste titre)
Amortissement du bien, déficit reportable, fiscalité micro ou réel : le statut LMNP permet de dégager des revenus locatifs quasi défiscalisés pendant 15 à 25 ans.
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) reste, en 2026, l'un des rares régimes fiscaux offrant une double dose d'avantages : rendement locatif solide et fiscalité quasi nulle grâce à l'amortissement comptable du bien.
Le mécanisme est simple : au régime réel, vous amortissez le bien immobilier sur 20 à 30 ans, ainsi que le mobilier sur 5 à 10 ans. Ces dotations, purement comptables, viennent réduire — voire annuler — vos revenus locatifs imposables. Un logement à 1 200 €/mois de loyer génère typiquement 0 € d'impôt pendant 15-20 ans.
Deux régimes coexistent : le micro-BIC (abattement forfaitaire 50 %) et le réel (amortissement + charges réelles). Pour un bien financé à crédit ou générant des charges significatives, le réel est presque toujours plus avantageux.
Points d'attention : les seuils LMNP/LMP (23 000 € de recettes ou 50 % des revenus du foyer) et la fiscalité de la plus-value (particulier, pas professionnelle). La révision annoncée du statut LMNP en 2026 pourrait modifier l'amortissement — anticiper est clé.
